Reprise de logement : qui peut la faire, dans quels délais, et où ça bloque

Une reprise de logement échoue rarement sur le délai d'avis. Elle échoue sur le bénéficiaire qui n'est pas admissible, sur la copropriété indivise, et sur le mois qu'on laisse filer après le refus du locataire.

Qui peut reprendre, et pour qui

Le propriétaire de l'immeuble peut reprendre un de ses logements. Mais pas pour n'importe qui. Les bénéficiaires admissibles sont :

• le locateur lui-même;
• son père, sa mère, son fils ou sa fille;
• tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien matériel ou moral;
• un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation de corps, un divorce ou la dissolution d'une union civile.

Deux pièges dans cette liste. Un frère, une sœur, un neveu ou un beau-parent ne passent que par la porte du « principal soutien matériel ou moral » — et c'est à vous de le démontrer. Et les ex-conjoints de fait ne sont pas admissibles, même après des années de vie commune.

Copropriété indivise : le mur

Un copropriétaire indivis ne peut reprendre un logement que s'il n'y a qu'un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint — les conjoints de fait sont assimilés. Sinon, la reprise est tout simplement impossible.

Des droits acquis existent pour les immeubles détenus en indivision avant 1988 (4 logements ou moins) ou avant 1981 (5 logements ou plus). En dehors de ça, acheter un immeuble à trois en indivision vous ferme la porte de la reprise, définitivement. C'est une chose à régler avant l'acte de vente, pas après.

Les délais d'avis

Pour un bail typique qui se termine le 30 juin, l'avis part donc au plus tard le 31 décembre.

Ce que l'avis doit contenir

• la date prévue de la reprise — généralement la fin du bail;
• le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement;
• son degré de parenté ou son lien avec vous;
• les restrictions applicables si le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus (70 ans pour les avis visés par la modification du 6 juin 2024).

Le locataire a un mois — et son silence est un refus

Le locataire a un mois à compter de la réception de l'avis pour répondre, de préférence par écrit. S'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter. Beaucoup de propriétaires interprètent le silence comme un accord. C'est l'inverse.

Vous devez alors saisir le Tribunal :

• dans le mois suivant la réception d'un refus écrit;
• ou dans le mois suivant l'expiration du délai de réponse du locataire, s'il n'a rien dit.

C'est ici que meurt la majorité des reprises : l'avis est parti à temps, le locataire se tait, et le mois passe pendant qu'on attend une réponse qui ne viendra jamais.

La preuve est entièrement sur vous

Vous devez démontrer que vous entendez réellement reprendre le logement pour la raison indiquée, et non comme prétexte à d'autres fins. Si ce n'est pas vous qui habitez le logement, le bénéficiaire doit généralement venir témoigner à l'audience.

Le Tribunal peut autoriser la reprise aux conditions qu'il juge justes, dont une indemnité équivalant aux frais de déménagement, et accorder une date postérieure si le locataire le demande.

Une règle souvent ignorée : si un autre de vos logements, semblable et de loyer équivalent, se libère à la date de reprise, le bénéficiaire doit généralement l'occuper plutôt que de poursuivre la reprise — sauf entente.

Les locataires aînés protégés

Vous ne pouvez pas reprendre le logement si le locataire ou son conjoint réunit les trois conditions suivantes :

• 65 ans ou plus;
• occupe le logement depuis au moins 10 ans;
• a un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal d'admissibilité à un HLM.

Trois exceptions : si vous avez 65 ans ou plus et voulez habiter le logement; si le bénéficiaire a 65 ans ou plus; ou si, ayant 65 ans ou plus, vous voulez loger un bénéficiaire de moins de 65 ans dans le même immeuble que vous occupez. Pour les avis visés avant le 6 juin 2024 ou selon les conditions transitoires, le seuil est de 70 ans, avec les mêmes autres critères.

Après la reprise : ce que vous ne pouvez plus faire librement

Si vous voulez relouer le logement repris ou en changer l'usage, vous devez obtenir l'autorisation du Tribunal — peu importe le temps écoulé depuis la reprise. Il n'y a pas de délai après lequel la contrainte tombe.

Une reprise de mauvaise foi expose à des dommages-intérêts pour le préjudice matériel et moral, à moins que vous ne prouviez votre bonne foi. Le locataire peut aussi demander des dommages-intérêts punitifs s'il démontre la mauvaise foi.

Enfin, si la reprise est refusée, vous avez un mois à compter de la décision finale pour demander la fixation du loyer.

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Sources : Tribunal administratif du logement, section « Droit du locateur de mettre fin au bail — Reprise de logement ». Ce texte est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique.