Cession de bail au Québec : le délai de 15 jours et le motif sérieux

Un avis de cession laissé sans réponse pendant 15 jours est une cession acceptée. Et depuis le 21 février 2024, refuser sans motif sérieux met fin au bail à la date de cession prévue — ce qui, pour un propriétaire, n'est pas toujours une mauvaise nouvelle.

Cession et sous-location : ce n'est pas la même chose

La confusion entre les deux coûte cher, parce qu'elle détermine qui vous devez poursuivre quand le loyer ne rentre plus.

Autrement dit : après une cession, vous n'avez plus aucun recours contre l'ancien locataire. Après une sous-location, vous en avez toujours un — et c'est lui, pas le sous-locataire, que vous poursuivez.

Ce que l'avis doit contenir, et quand le compteur part

Le locataire doit vous aviser par écrit. L'avis doit indiquer :

• le nom et l'adresse de la personne proposée — c'est obligatoire dans les deux cas;
• pour une cession, la date de cession prévue.

Le locataire doit pouvoir prouver la date à laquelle vous avez reçu l'avis. Vous aussi, vous avez intérêt à la documenter : c'est elle qui fait partir votre délai.

Les 15 jours, et ce que votre silence coûte

Vous avez 15 jours à compter de la réception de l'avis pour répondre. Le délai est le même pour une cession et pour une sous-location.

Si vous ne répondez pas dans ce délai, la cession ou la sous-location est réputée acceptée. Il n'y a pas de rattrapage, pas de prolongation, pas d'exception pour les vacances. C'est l'erreur la plus simple et la plus définitive du dossier.

Refuser : ce qui a changé le 21 février 2024

Le refus doit reposer sur un motif sérieux, et vous devez l'indiquer. Les exemples donnés par le Tribunal administratif du logement sont le mauvais comportement et l'incapacité de payer le loyer.

Depuis le 21 février 2024, pour une cession, un refus fondé sur un motif qui n'est pas sérieux met fin au bail à la date de cession prévue. Cette règle ne s'applique pas aux avis envoyés avant cette date.

Lue du côté du propriétaire, la conséquence est contre-intuitive : un refus mal motivé ne vous laisse pas le locataire d'origine sur les bras — il vous laisse un logement vacant à la date prévue. Ce n'est pas une sanction dans tous les scénarios. Mais c'est une décision d'affaires à prendre consciemment, pas un accident de procédure.

Ce que vous pouvez facturer — et ce que le locataire ne peut pas

• Si vous acceptez, vous pouvez réclamer les frais raisonnables que vous avez engagés, par exemple des frais d'enquête de crédit.
• Une cession doit être gratuite entre les locataires : celui qui part ne peut exiger aucun paiement en échange.
• En sous-location, le sous-locataire ne peut pas payer plus que le loyer du locataire, à l'exception des services et de frais raisonnables pour des meubles appartenant au locataire.

Sous-location : la limite des 12 mois

Si le locataire sous-loue pendant plus de 12 mois, consécutifs ou non, vous pouvez refuser de reconduire son bail. Il a alors un mois à compter de la réception de votre avis pour répondre.

À noter aussi : un sous-locataire ne quitte qu'après avoir reçu un avis de 10 jours.

Cinq réflexes qui évitent le dossier au Tribunal

• Datez la réception. Notez le jour où l'avis entre, et comment. Votre délai de 15 jours en dépend.
• Répondez par écrit, toujours. Même pour accepter. Même si vous êtes d'accord.
• Si vous refusez, écrivez le motif. Un refus sans motif écrit est un refus sans motif sérieux.
• Traitez le candidat comme n'importe quel candidat. Les mêmes règles de vérification — et les mêmes interdits — s'appliquent.
• Décidez ce que vous voulez vraiment. Garder le locataire d'origine responsable, ou récupérer le logement. Les deux chemins existent; ce sont deux décisions différentes.

À lire aussi : Mon locataire ne paie pas son loyer : quoi faire, et dans quel ordre et Avis d'augmentation de loyer : les délais à ne pas manquer.

Sources : Tribunal administratif du logement, section « Cession d'un bail ou sous-location — Contrat de cession de bail et avis de sous-location ». Ce texte est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique.