Mon locataire ne paie pas son loyer : quoi faire, et dans quel ordre

Voici ce que personne ne vous dit avant votre première audience : même avec trois mois de loyer impayé, le locataire peut faire tomber votre demande de résiliation en payant tout — loyer, intérêts et frais — avant que la décision soit rendue. Votre objectif réel n’est donc pas de « le sortir ». C’est de récupérer votre argent vite, et de documenter proprement si le problème se répète.

Jour 1 : le locataire est en défaut

Le loyer est payable à la date convenue au bail, généralement le 1^er du mois. Si le loyer n’est pas payé en entier à l’échéance, le locataire est en défaut dès le lendemain. Vous pouvez à ce moment déposer une demande au Tribunal administratif du logement pour réclamer le loyer dû, les intérêts et les frais.

Vous n’êtes pas obligé d’attendre trois semaines pour réclamer votre argent. Les trois semaines sont le seuil pour obtenir la résiliation du bail, pas pour réclamer un paiement.

Plus de trois semaines : la résiliation devient possible

Lorsque le retard dépasse trois semaines, vous pouvez demander au Tribunal le paiement du loyer, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et des autres occupants.

Mais — et c’est le point central — le locataire peut éviter la résiliation en payant avant que la décision soit rendue le loyer dû, les frais et les intérêts. S’il le fait, le bail survit, et vous ne pouvez plus procéder à l’expulsion. Vous aurez récupéré votre argent, ce qui n’est pas rien, mais vous repartez avec le même locataire.

Retards fréquents : l’autre porte, plus exigeante

Si le locataire paie, mais systématiquement en retard, vous pouvez demander la résiliation sur une base différente. Deux choses à prouver, et les deux sont à votre charge :

• La fréquence des retards — d’où l’importance d’un relevé daté, mois par mois.
• Un préjudice sérieux : une perte financière importante, par exemple des versements hypothécaires que vous devez couvrir de votre poche.

Le paiement complet du locataire ne bloque pas automatiquement cette demande-là. En revanche, le Tribunal peut choisir d’accorder une dernière chance avec une ordonnance de payer à temps; si le locataire ne la respecte pas, vous pouvez redéposer une demande de résiliation.

Conséquence pratique : tenez un registre des dates de paiement dès le premier retard. Sans historique daté, la voie des retards fréquents ne mène nulle part.

Intérêts et frais : ce que vous pouvez réclamer

Les intérêts et les frais se calculent au taux fixé par l’article 28 de la Loi sur l’administration fiscale, ou au taux convenu entre les parties s’il est inférieur. Un taux d’intérêt abusif inscrit au bail n’est pas opposable.

Ce que vous n’avez PAS le droit de faire

• Changer la serrure ou expulser vous-même. L’expulsion passe obligatoirement par une décision du Tribunal.
• Exiger des chèques postdatés comme condition du bail. Les parties peuvent s’entendre volontairement là-dessus, mais vous ne pouvez pas l’imposer.
• Exiger plus d’un mois de loyer, un dépôt de sécurité, ou une somme pour les clés. Une clause de bail qui impose ça est sans effet.
• Exiger tout le loyer du bail parce qu’un versement est en retard.

À l’inverse, vous n’êtes pas tenu d’accepter un paiement partiel. C’est une nuance utile : accepter 400 $ sur 1 100 $ complique souvent le dossier plus que ça ne le règle.

Après l’expulsion : ce que vous pouvez récupérer

L’ancien locataire peut demeurer responsable du loyer perdu et de vos frais — chauffage, électricité, publicité — jusqu’à ce que le logement soit reloué. En contrepartie, vous avez l’obligation de minimiser vos pertes : remettre le logement en marché rapidement et de bonne foi. Un logement laissé vide trois mois sans effort de relocation ne se réclame pas.

La marche à suivre, en ordre

1. Jour 2. Un écrit daté au locataire : montant dû, date d’échéance, délai pour payer. Conservez-en copie.
2. Jour 2 et suivants. Notez chaque paiement et chaque retard dans un registre. C’est votre preuve pour plus tard.
3. Dès le défaut. Si vous voulez seulement l’argent, déposez la demande en recouvrement sans attendre.
4. Après trois semaines. Si vous voulez la résiliation, déposez une demande qui réclame le paiement, la résiliation et l’expulsion.
5. Avant l’audience. Rassemblez le bail, le relevé des paiements, vos communications écrites et la preuve de votre préjudice.

Sources

Les règles ci-dessus proviennent du Tribunal administratif du logement, section Paiement du loyer. Cet article présente de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités.

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